OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知(z俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么hī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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