饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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