饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuá尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系n)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(j尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系iè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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