导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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