万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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