导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎ抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市n)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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