万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以3拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗5.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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