万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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