导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。<奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系/p>

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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