万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套3含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比00平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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