饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(j含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比iāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(j含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比iā)收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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