文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部酒红色是哪几个颜色调出来的分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障酒红色是哪几个颜色调出来的有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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