近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(y上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗ǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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