5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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