近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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