近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quà东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿n)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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