5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐn20分米等于多少米 20分米等于多少厘米g)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红20分米等于多少米 20分米等于多少厘米(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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