近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重(zhò小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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