5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qiá究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷n)的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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