近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIpp7塑料杯能不能装开水T时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过(gpp7塑料杯能不能装开水uò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回pp7塑料杯能不能装开水(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 pp7塑料杯能不能装开水