万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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