5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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