导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不(bù)是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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