饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制)费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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