万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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