文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子>3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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