近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％<吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别/strong>

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。