导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字rong>

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。