万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发(fā申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(y申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思ì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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