导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xià上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个n)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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