5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写