万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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