导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每(m铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢ěi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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