饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取(q乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗ǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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