万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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