OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪)21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会(huì)顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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