文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标trong>正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐ耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标n)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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