文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗)工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点(d白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗iǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗