近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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