OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(h2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数é)换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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