5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(z珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄ī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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