5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语)的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季(jì见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(q见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语ián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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