5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介