万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称)宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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