万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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