饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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