一(yī)线城市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房(fáng)指导价的消息在(zài)房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么(me)这(zhè)么重要？首先(xiān)二手房指(zhǐ)导价被称(chēng)为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的城(chéng)市，最后深(shēn)圳(zhèn)是房价前(qián)三的核心(xīn)城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都(dōu)具有(yǒu)风向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指出(chū)，深(shēn)圳(zhèn)二手房指(zhǐ)导(dǎo)价如果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回(huí)暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯(fēng)传(chuán)“二手房指导价”正式结束(shù)。传(chuán)言称(chēng)：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导价(jià)），银行核(hé)定房价(jià)以网签备案价和评估价(jià)孰(shú)低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到(dào)官(guān)方(fāng)文甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的件。据证券时报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易居研究(jiū)院(yuàn)研究总监严(yán)跃进认为，本次(cì)政策大概率为真，更多体现(xiàn)为银行贷款等领域按(àn)照(zhào)新(xīn)的规则(zé)进行，但不会出(chū)台(tái)正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用发文(wén)件的。毕(bì)竟(jìng)可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一(yī)口气公布了全(quán)市3595个小区的参考(kǎo)价，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝安(ān)中心区的高(gāo)价(jià)盘，直接按照当(dāng)时的市(shì)场价打了5折、6折(zhé)来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按(àn)照指(zhǐ)导价(jià)来计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还(hái)不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年的(de)痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例(lì)子，市场(chǎng)价1000万(wàn)的房(fáng)子(zi)，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款支付的部分(fēn)，实(shí)际首付去到了510万，相当(dāng)于首(shǒu)付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大(dà)批(pī)量买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手房参(cān)考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西(xī)安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这(zhè)条政(zhèng)策的(de)“核弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居(jū)客的统(tǒng)计，实施(shī)二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个(gè)挂(guà)牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城(chéng)市(shì)房价只有6个同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出(chū)了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显(xiǎn)示(shì)：成(chéng)交量上，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同比(bǐ)下(xià)滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二(èr)十(shí)年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩(suō)水近八(bā)成。

　　价格(gé)方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价发布当月(yuè)相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)价低于及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区(qū)中，过半成交价低(dī)于参考(kǎo)价。

　　只有真(zhēn)实经历其中的人(rén)，才能深切(qiè)的感知其威(wēi)力(lì)。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓(cāng)的(de)新(xīn)闻不绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三年前高杠杆买了(le)2套华润城(chéng)，月供(gōng)12万，最(zuì)终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体(tǐ)推测(cè)，如果案例属(shǔ)实，买家的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这(zhè)两年感(gǎn)受(shòu)到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多年新低，学(xué)区(qū)房神话不再，房(fáng)产中介的(de)日子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年以(yǐ)来，实施(shī)了二手房指导价的城市陆陆(lù)续续低(dī)调退出(chū)，目前只有深圳还(hái)是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市(shì)也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区(qū)试点多子女家庭(tíng)和(hé)职住(zhù)平衡家庭购房(fáng)支持政策。上海也考虑予以多孩(hái)家庭在新房(fáng)计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布(bù)的3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅销(xiāo)售价(jià)格(gé)变动情况来看，广州、深圳的(de)新房、二手房价(jià)格仍然是同(tóng)比去年依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北京、上(shàng)海已经(jīng)同比增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可(kě)能更急。3月份，两(liǎng)部(bù)门联合发文，全(quán)面推动二手房(fáng)“带押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二手房交(jiāo)易，具有(yǒu)定海(hǎi)神(shén)针般的(de)作用。

　　住建部(bù)部长倪(ní)虹近(jìn)日(rì)更(gèng)是(shì)指出：建筑业(yè)、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用(yòng)。回归到常识，从字面理解一(yī)下这两个(gè)词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还(hái)有一大波正(zhèng)在路上...

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