导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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