饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)1酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大0％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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