文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(美国总统奥巴马几岁de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

美国总统奥巴马几岁　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎ美国总统奥巴马几岁o)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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